山东推行住宅工程质量潜在缺陷保险！承保机构赔付后可向相关参建责任主体代位追偿！

近日，山东省住房和城乡建设厅发布了关于在住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险制度的指导意见（试行）。

《关于在住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险制度的指导意见（试行）》要点如下：

住宅工程质量潜在缺陷保险是指由住宅工程建设单位向保险机构购买，在保险合同约定范围和期限内，对在正常使用情况下出现的损坏或影响原设计使用功能的质量问题，由承保机构负责维修或赔偿义务的保险产品。

建设单位按照自愿原则结合实际，在工程项目立项后、委托施工图设计前购买质量保险。

质量保险保费计入住宅开发建设成本，其计算基数为投保项目建筑安装工程总造价。

属于保险责任范围内的，承保机构按照保险合同约定时限组织快速维修或先行赔付；不属于保险责任范围内的，承保机构应及时发出不予维修（赔付）书面通知书，并说明合理理由。

除不可抗力外，质量保险一经生效，不得擅自解除或变更。确需变更的，变更后的保险范围和期限不应少于（低于）原保险合同的约定。质量保险合同生效后，建设单位依法破产或实际停业的，承保机构仍应依法承担保险合同约定的保险责任。

文件原文：

山东省住房和城乡建设厅关于在住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险制度的指导意见（试行）

各市住房城乡建设局：

根据《山东省人民政府关于印发山东省优化营商环境创新突破行动实施方案的通知》（鲁政发〔2021〕6号）要求，按照《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》（国办函〔2019〕92号）、《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）相关规定，进一步落实建设单位质量首要责任，建立住宅工程质量风险保障机制，切实维护住宅产权人和使用人合法权益，现就在住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险制度，提出如下指导意见。

一、住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“质量保险”）是指由住宅工程建设单位（以下简称“建设单位”）向保险机构（以下简称“承保机构”）购买，在保险合同约定范围和期限内，对在正常使用情况下出现的损坏或影响原设计使用功能的质量问题，由承保机构负责维修或赔偿义务的保险产品。

二、建设单位按照自愿原则结合实际，在工程项目立项后、委托施工图设计前购买质量保险，将承保机构、保险内容、保险期限、理赔流程等投保信息作为住宅工程质量信息内容进行公示，写入《住宅质量保证书》，在交房时向购房人提供。

三、质量保险保费计入住宅开发建设成本，其计算基数为投保项目建筑安装工程总造价。保险费率由承保机构根据工程规模大小、技术复杂程度、风险评估、参建主体资信、历史理赔数据、再保险市场状况等因素确定。承保方式可采取共保体模式，承保信息、工程质量风险评估信息、理赔信息等数据管理应实现信息化。保险机构依法将保险条款和费率向保险监督管理机构报备并承担法定责任。

四、质量保险的保险期限参照《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》有关规定，自住宅交付之日起计算。保险范围和保险期限参照《建设工程质量管理条例》《山东省民用建筑节能条例》中保修范围和期限有关规定，具体由投保人和承保机构在保险合同中约定，经维修合格的部位和更换的设备设施可重新约定保修期限。

五、对已投保住宅的购房人（或使用人）提出的维修或索赔申请，属于保险责任范围内的，承保机构按照保险合同约定时限组织快速维修或先行赔付；不属于保险责任范围内的，承保机构应及时发出不予维修（赔付）书面通知书，并说明合理理由。

六、承保机构履行维修或赔付责任后，依法享有代位追偿的权利，可向建设单位以外的相关参建责任主体代位追偿。住宅工程建设单位的质量首要责任、其他参建单位及相关人员责任不因建设单位投保质量保险而免除，鼓励相关单位投保职业责任保险。

七、承保机构应对投保住宅工程质量实施风险评估管理。风险评估管理工作可由承保机构委托独立的专业风险管控服务团队实施。保险合同签订后，建设单位以书面形式向相关参建单位告知投保相关情况，并在工程承发包合同中明确参建单位配合开展工程质量风险评估工作的相关权力和义务。

八、承担质量保险专业风险管控的服务团队不得与投保工程参建单位有利害关系，对投保的住宅工程项目关键节点独立开展风险评估和管理，并向承保机构提交工程质量风险过程评估报告和最终评估报告。评估过程中发现的严重质量缺陷，由建设单位负责组织实质性整改。最终评估报告中指出住宅项目存在的严重质量缺陷，在竣工验收时没有得到实质性整改的，承保机构可向投保工程所在地住房城乡建设主管部门报告。

九、除不可抗力外，质量保险一经生效，不得擅自解除或变更。确需变更的，变更后的保险范围和期限不应少于（低于）原保险合同的约定。质量保险合同生效后，建设单位依法破产或实际停业的，承保机构仍应依法承担保险合同约定的保险责任。

十、其他建设工程投保质量潜在缺陷保险的，可以参照本指导意见执行。

济南、青岛、烟台、淄博等市已出台文件先行先试，其他市可学习借鉴相关经验做法，参照本指导意见，结合本地实际，制定具体实施办法。

山东省住房和城乡建设厅

2021年9月24日

延伸阅读：

济南市住房和城乡建设局 中国银行保险监督管理委员会莱芜监管分局关于印发《济南市全面推行住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》的通知

济建发[2021]41号

各区县住房城乡建设局，济南高新区管委会建设管理部、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部，各保险公司，各建设、施工、监理单位，各有关单位： 

市住房城乡建设局、莱芜银保监分局联合制定了《济南市全面推行住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

济南市住房和城乡建设局

中国银行保险监督管理委员会莱芜监管分局

2021年7月22日

济南市全面推行住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见

第一条  目的和依据

为贯彻落实《中共济南市委济南市人民政府印发〈济南市建设一流营商环境实施方案〉的通知》（济委〔2021〕48号）要求，进一步完善我市工程质量风险保障机制，切实维护工程所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国保险法》《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）《建设部、中国保险监督管理委员会关于推进建设工程质量保险工作的意见》（建质〔2005〕133号）等法律、法规和规范性文件，制定本实施意见。

第二条  定义

本实施意见所称住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“工程质量潜在缺陷保险”），是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物出现质量问题，履行赔偿义务的保险。

本意见所称住宅工程，包括住宅工程和在同一物业管理区域内的其他建筑物。

本意见所称工程质量潜在缺陷，是指住宅工程因设计、材料、施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。

本意见所称投保人，是指住宅工程的建设单位。

本意见所称被保险人，是指业主，即住宅或者区域内其他建筑物所有权人，为保险合同的受益人和索赔权益人。

第三条  适用范围

本市行政区域内新建、改建、扩建住宅工程及附属建筑物推行工程质量潜在缺陷保险。

第四条  政策保障

建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列支。

第五条  承保范围和期限

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为：

（一）地基基础工程和主体结构工程

1.整体或局部倒塌；

2.地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

3.基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

4.阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；

5.法律、法规、规章和工程建设强制性标准规定的其他情形。

（二）外墙和防水保温工程

1.外墙饰面及外挂设施脱落等影响使用及安全的质量缺陷；

2.围护结构的保温层破损、脱落；

3.地下、屋面、厕浴间防水渗漏；

4.外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；

5.其他原设计有防水要求的部位渗漏。

（三）供热供冷工程

（四）装饰装修工程（包括全装修和非全装修，墙面、地面、顶棚等装饰工程）

前款第（一）项保险期限不低于十年，第（二）项不低于五年，第（三）项不少于两个采暖期、供冷期，第（四）项不低于两年。

保险期限从承保的建筑及构筑物竣工验收合格之日起开始起算。

保险期限内出现的工程质量潜在缺陷，由保险公司根据保险条款约定，履行维修及赔偿义务。

建设单位提出需求的，保险公司可以对以下项目以附加险的方式提供保险服务：

（一）建筑给水排水；

（二）电气管线、设备安装工程；

（三）通风与空调工程；

（四）智能建筑工程；

（五）相关责任险。

附加险第（一）项不低于两年。其他附加险的具体保险范围、保险期限等可由建设单位和保险公司在保险合同中约定。

保险期限届满后交付业主的，若存在质量缺陷，由建设单位承担维修、赔偿责任。

第六条  保险除外责任

因业主使用不当、第三方造成的质量缺陷，或不可抗力造成的质量缺陷，不属于本意见规定的保险责任。

第七条  合同签订与解除

（一）投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并按合同约定支付保险费。

（二）一个工程项目作为一个保险标的，出具一份保险单，保险合同涵盖的范围应当包括投保的住宅和同一物业管理区域内的其他建筑物，保险公司在该保单项下承担的最大赔偿限额为保单记载的保险金额。

（三）保险公司应当制定工程质量风险评估实施方案、保险告知书、保险理赔应急预案等，并经建设单位确认后，作为保险合同的附件。

（四）保险合同依法生效后，除《保险法》另有规定或保险合同另有约定外，建设单位可以解除合同，保险公司不得解除合同。建设单位如要解除合同、变更保险公司或者变更保险合同内容，对已经销售的住宅工程，应当征得全部业主的书面同意。

（五）保险期开始前解除保险合同的，保险公司退还相应保险费，但应扣除已支付用于风险管理的费用和保险公司的管理成本。

（六）保险合同生效后，建设单位依法解散、破产的，保险费已全部支付的，保险公司依旧承担保险合同约定的保险责任。

第八条  保费计算和费率优惠

保险费计算基数为建设工程的建筑安装工程总造价。投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位应在立项估算文件、建设工程概预算组成中列明该保险费。

保险的具体费率应根据建设工程风险程度、工程技术复杂程度、参建主体资质和诚信等情况，结合保险市场状况，在保险合同中具体约定。对使用建筑信息模型（BIM）技术、实施装配式建筑的建设项目，以及资质等级高、诚信记录优良的企业，可以给予费率优惠。

第九条  保险条款及费率核准

保险条款及费率应当经保险监管部门核准。

保障性住房保险费率由市住房城乡建设主管部门或代建单位结合投保项目的质量、保险、理赔等情况进行测算，并会同有关部门、保险公司确定。

第十条  承保模式及条件

工程质量潜在缺陷保险的承保采取共保模式。

共保体由一家主要承保保险公司和至少两家共保保险公司组成，实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一信息平台。

建设单位应选择注册资本金充裕、综合偿付能力充足、风险管理能力强、承保理赔服务优质、信用良好的保险公司。

第十一条  风险管理

（一）工程质量潜在缺陷保险合同签订后、施工许可手续办理前，保险公司宜聘请符合资格要求的建设工程质量安全风险管理机构（以下简称“风险管理机构”）对保险责任内容实施风险管理。

保险公司应当与风险管理机构签订书面委托合同，依法约定双方的权利和义务。

工程参建各方应当提供便利条件，不得妨碍风险管理工作。

（二）鼓励现有工程监理、施工图审查、检测等机构通过改组、合并等方式成立风险管理机构。鼓励风险管理机构投保相关职业责任保险。

（三）风险管理机构不得与工程参建单位存在关联关系，不得直接或间接参与工程的勘察、设计、施工、监理和材料供应等工作。

（四）风险管理机构应当根据保险责任内容实施检查。每次检查应当形成检查报告，报告内容包括不局限于检查过程中发现质量缺陷问题及处理意见、建议。

（五）风险管理机构应当在工程完工后，形成最终检查报告，报告内容应当明确发现的质量缺陷问题及整改情况，并给出保险责任内容的风险评价。

（六）检查报告和最终检查报告应当提供给保险公司和建设单位。报告中提出的质量缺陷问题，由建设单位责成相关责任单位进行整改。

（七）设计、施工单位等与风险管理机构因工程质量缺陷的认定发生争议的，可协商解决，也可委托共同认可的工程质量鉴定机构进行鉴定。

（八）未经保险公司书面同意，风险管理机构不得转让风险管理业务。

第十二条  权益转让

在保险期限内住宅工程所有权转让的，保险标的受让人承继被保险人本保单下的权益。

第十三条  保险告知

保险公司应当编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，其中应列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。

保险告知书应经建设单位确认，并作为保险合同的附件，在业主办理房屋交付手续时，同《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》一并交付业主。

第十四条  索赔申请

业主在工程质量潜在缺陷保险期内，发现住宅工程存在质量缺陷的，可以向保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业机构提出索赔申请。

第十五条  理赔流程

保险公司应当建立便捷的理赔流程，受理业主的理赔申请，组织现场查勘和维修。

保险公司可以委托物业服务企业等专业服务机构统一受理业主的理赔申请、现场查勘和组织维修，实施快捷理赔服务。

第十六条  核定赔偿

保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构收到业主索赔申请后，应当在二日内派员进行现场查勘，七日内作出核定；情形复杂的应当在收到业主索赔申请后三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的，保险公司应当自与被保险人达成维修、赔偿协议之日起七日内履行维修、赔偿义务。

对不属于保险责任的，保险公司应当自做出核定之日起三日内向业主发出不予维修、赔偿通知书，并说明理由。

保险公司应当制定充分保护被保险人权益的理赔操作规程，包括保险理赔受理、现场查勘、索赔核定、理赔维修等具体服务标准和时限，并向保险监管部门报告。

第十七条  争议处理

业主对是否属于保险责任存有异议的，可以与保险公司共同委托有工程质量检测专业资质的第三方鉴定机构进行鉴定。

鉴定结果属于保险责任的，鉴定费用由保险公司承担；鉴定结果不属于保险责任的，鉴定费用由申请方承担。

第十八条  应急维修

对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构应当在收到索赔申请后的约定时限内先行组织维修，同时完成现场勘查。

第十九条  代位追偿

推行工程质量潜在缺陷保险，应坚持工程质量各方主体责任不变，不因建设单位投保工程质量潜在缺陷保险而免责。

保险公司对工程质量潜在缺陷保险约定的质量缺陷损失负有赔偿义务，保险公司有权依法对质量缺陷的责任单位实施代位追偿，被保险人与相关责任方应予以配合。

第二十条  信息平台

保险公司应建立工程质量潜在缺陷保险信息平台，所有承保工程质量潜在缺陷保险的保险公司，应将承保信息、风险管理信息和理赔信息等内容录入该信息平台，并对风险管理、出险理赔情况进行统计分析，定期向住房城乡建设监管部门、保险监管部门报告。

第二十一条  中介机构

鼓励建设工程相关协会、全过程工程咨询等社会中介机构积极参与住宅工程质量潜在缺陷保险制度实施，并在风险管理过程中充分发挥专业作用。

第二十二条  其他

住房城乡建设、保险等行业主管部门应当加强工程质量潜在缺陷保险相关政策的指导、服务。

住房城乡建设、保险行业主管部门可按照相关规定制定保险合同范本。

其他建设工程投保工程质量潜在缺陷保险的，可以参照本实施意见执行。

本意见实施中如遇国家、省出台新政策，从其规定。

第二十三条  施行日期

本实施意见自印发之日起施行。